買房租房不踩雷！一看就懂的仲介挑選指南
- Minoru Sasaki
- 4月13日
- 讀畢需時 6 分鐘
無論是租屋還是買房，經常會透過不動產仲介公司進行。但你知道嗎？日本的不動產仲介行業其實是受到法律嚴格規範的專業產業。日本政府為了保障買方與租客的權益，制定了名為《宅地建物取引業法》（簡稱：宅建業法）的法律，對仲介公司及其從業人員進行規範。接下來帶你了解宅建業法的基本知識，並教你如何分辨值得信賴的仲介公司，避免掉入資訊不對等或黑心業者的陷阱。
什麼是「宅建業法」？為什麼重要？
宅建業法是日本針對不動產仲介業所訂定的專門法律，目的在於確保交易的公平與透明，並保護消費者。
根據宅建業法，任何公司若要從事買賣或租賃仲介，都必須登錄為「宅建業者」，且需公開登錄號碼，例如：東京都知事（〇）第123456號。在國土交通省的網站中，可以利用執照號碼查詢業者資訊或是否有任何行政處分的履歷，作為消費者判斷其可靠性的重要依據。
在此列舉幾點宅建業法中重要規定：
契約前的「重要事項說明」義務 在簽約之前，必須由宅建士對客戶進行「重要事項說明」，並出示「宅地建物取引士証」，詳述物件的法律狀況、權利關係、限制條件、管理規約等。這份重要事項說明書必須由宅建士親自向客戶說明，確保客戶了解所有重要內容後再決定是否簽約。
⚠️ 注意：有些專門服務外國客戶的仲介公司，會以「日本人的宅建士因語言不通」為由，將說明工作交由沒有宅建士資格的業務人員處理，違反了宅建業法的規定。即使有翻譯協助，仍須宅建士本人出面說明，遇到沒有出示宅建士證就開始說明等此類便宜行事的做法，建議務必提高警覺。
書面契約的格式與內容 所有仲介行為（無論是租賃還是買賣）都必須經由符合宅建業法的書面契約完成，詳細記載雙方的權利義務、費用項目、解約條款等內容。仲介公司必須確保這些文件正確、完整，並且雙方都能理解與同意內容後才可成立契約。
從業人員的資格與責任 宅建業者需配置一定比例的宅建士（例如：每5位從業人員中至少1位需為宅建士），負責說明與簽約相關業務。此外，所有從事不動產業務的從業人員都必須隨身攜帶「業務従事者証」（従業者証明書），並在客戶要求時出示。
⚠️ 注意：若仲介無法出示證件，或聲稱無須持有，那可能已經違反宅建業法第48條規定，這樣的情況不僅顯示業者管理不當，也可能影響交易安全。建議您提高警覺，必要時聯繫該公司確認，甚至向都道府縣的主管機關舉報。
禁止誤導性廣告與不當勸誘等行為 宅建業法嚴格禁止仲介公司刊登不實廣告、隱瞞物件缺陷，或使用強迫性、誘導性話術催促消費者做出決定。例如，誇大投資回報率，或使用「貸款100%保證通過」等過度承諾服務內容的說法，都有可能構成違法行為。一旦被監管機關查獲並認定違規，業者將面臨警告、業務暫停、甚至吊銷營業執照等行政處分。
透過上述這些規範，宅建業法建立了清晰的行業標準與法律框架，使消費者在進行不動產交易時能獲得一定程度的保障，不再只能仰賴個人經驗與運氣。即使真的遇到糾紛，也可以依法追溯業者責任，作為主張權益的依據。
💡 怎麼看免許証番号？
例如：國土交通大臣（5）第1234號
「國土交通大臣」或「○○都道府縣知事」：代表哪個機關核發執照。如果公司辦公室跨縣市，會顯示「國土交通大臣」；如果僅在同一縣市內，則是當地知事（如「東京都知事」）。
括號內的數字：代表這是第幾次更新執照，五年更新一次，從（1）開始。數字越大，代表公司營業年限越長，例如（2）至少已開業5年、（5）至少20年。
這個數字也能大致判斷公司的經驗與規模，但不能作為絕對標準。老公司可能較穩重，年輕公司則常見更數位化、效率高的特質，還是建議綜合其他資訊一起評估。
什麼是「宅建士」？在交易中扮演什麼角色？
宅建士全名為「宅地建物取引士」，是通過日本國家資格考試，取得執照後方可執業的不動產專業人員。日本常見資格分為「國家資格」「公的資格」「民間資格」三類，其中國家資格最具公信力，考試難度也最高。宅建士不僅需熟記《宅建業法》，還必須理解民法、建築法規等，才能在房地產交易中確保合法性與消費者權益。考試每年10月舉行，合格率僅約15%。而法律規定，每家不動產公司每5名從業人員中，至少須配置1名宅建士。
🙋 宅建士的責任有哪些？
在每一次契約簽訂前，向客戶說明「重要事項說明書」這個流程只能由宅建士進行。
說明物件的法律狀況：如土地與建物的權利歸屬、是否有抵押設定、地上權或共有狀況等。
說明用途限制與建築規範：如土地的用途區分（住宅用地、商業用地等）、建蔽率與容積率、是否符合建築基準法與都市計畫法等。
揭示法律或物理瑕疵：例如鄰地越境、違章建築、過去曾發生事故、地基沉陷疑慮等潛在問題。我們也曾專文介紹過「事故物件」的相關知識，有興趣的讀者歡迎點此參考。
協助客戶理解契約內容與風險：契約條款解說，包括解約條件、違約金、交屋時期、附屬設備的交付範圍等。
宅建士的角色，並不僅止於「念文件」或「蓋章」，而是在買賣雙方之間，以法律專業立場擔任風險把關與資訊傳遞的關鍵人物。對買方來說，宅建士是保護自身權益的重要防線；對仲介公司而言，宅建士的專業與倫理更是公司合法性與信任感的具體展現。
如何判斷仲介人員／公司是否專業、值得信任？
仲介人員會在帶看到簽約階段協助你，但若日後契約發生問題，實際負責的還是仲介公司本身。因此，除了觀察仲介個人的專業度，也要留意整間公司是否透明經營、態度負責。
以下是幾個實用的判斷指標，可作為篩選仲介與公司時的初步依據。實際合作前，也建議搭配後續的溝通與服務狀況，做出綜合評估。
公司資訊是否清楚透明
是否在官網或社群平台上清楚標示宅建業登錄號、公司名稱、公司地址、代表人等資訊
可透過國土交通省宅建業者查詢系統，確認該公司是否合法登錄為宅建業者
簽約流程是否詳實、資訊書面化
簽約前是否詳細說明契約內容、費用項目與違約條款，並能回答客戶疑問
是否提供事前的書面資料，或簽約當日提供充足閱讀時間
若仲介習慣以電話口頭說明並給予承諾時，應要求對方以文字紀錄重要內容，作為日後依據
仲介是否具備證件與專業態度
依《宅建業法》，所有從事業務的仲介人員都須隨身攜帶「業務從事者證」，在客戶要求時是否能出示
進行「重要事項說明」時，宅建士必須出示「宅建士證」以證明其資格
是否能耐心聆聽需求、給出具體客觀建議，而非急於成交或敷衍應對
收費是否合理與一致
仲介費用若過度折扣仲介費，可能也代表其服務內容有所縮減或不夠穩定，服務品質打折
專業仲介的責任，不只是傳遞訊息，更要協助客戶檢視房屋條件、契約內容與潛在風險，真正為交易品質把關
特別注意：報稅與斡旋金兩大常見陷阱！
對於不熟悉日本不動產制度的外國買家來說，有兩個特別容易踩到的陷阱，就是「確定申告（報稅）」與「斡旋金（預かり金）」的處理方式。
📌 確定申告（報稅）不是選項，而是義務
只要在日本持有投資型房產並產生租金收入，無論是否持有簽證或居住身份，每年年初都必須進行所得申告（確定申告）。即使名下只有一間房，也需要依法報稅。實務中，有些業者會對買家表示「買第一間不需要報稅，第二間之後再報即可」，這種說法其實變相鼓勵逃稅，一旦遭稅務機關查核，完全由買家本人承擔法律風險與稅務責任。
⚠️ 如果遇到這類業者，建議重新評估對方是否具備誠信與專業性。
📌 斡旋金（預かり金）應載明退還條件
在提交購屋出價前，部分仲介公司會請買方預付「斡旋金」以示誠意，此作法在日本業界是被允許的，但重點在於：只要斡旋金尚未轉為「定金」，仲介有義務在交涉未成立或買方撤回出價時全額退還。如果在斡旋金的收據或合約中，出現「若買方反悔則不予退還」等條款，很可能已違反宅建業法，甚至構成無效約定。
目前業界仍存在許多因資訊不對等而引發的交易糾紛，對外國買家來說更容易踩到盲點。希望這篇文章能帶給你基本的業法知識，保護自己的同時，也更懂得分辨仲介的專業與誠信。如果你需要協助，歡迎隨時與我們聊聊，讓我們幫你把每一步都走得安心！
