日本事故物件與告知義務，你該注意的那些事
- Minoru Sasaki
- 4月9日
- 讀畢需時 6 分鐘
在日本找房時，偶爾會看到某些地點不錯格局優、卻異常便宜的物件，以為可以撿便宜了，仔細看備註欄後才發現，被標註為「告知事項あり（有告知事項）」。這個「告知事項」到底是什麼？代表這間房子曾發生過什麼事嗎？是不是所謂的「事故物件」或「凶宅」？本文將帶你認識「告知事項」與「心理瑕疵物件」的定義與範圍，釐清市場上的混淆觀念，幫助在日找房者避開潛在風險，也有機會發現冷門中的寶藏物件。
有告知事項＝事故物件？
並非所有被標註為「有告知事項」的房子都是所謂的「事故物件」。
根據日本國土交通省的定義，「告知事項」泛指對房產價值或使用產生重大影響的各類「瑕疵資訊」，主要可以分為以下四大類：
心理瑕疵：指的是住戶可能會因為心理或精神上的問題而感到困擾的物件。
物理瑕疵：房屋本體出現結構問題、漏水、白蟻、輻射污染、曾遭受火災或淹水損害等。
法律瑕疵：土地或建物用途受到法規限制，導致無法依照一般住宅使用或改建，例如位於都市計畫限制區、保護區等
環境瑕疵：鄰近區域存在墓地、焚化爐、垃圾場等「嫌惡設施」，或鄰居背景特殊（例如暴力團出入、噪音騷擾等）
因此，「有告知事項」並不等同於「凶宅」，也不必然與死亡事件有關。若只看標註就直接排除，可能會錯過條件良好的房源。反之，也不能因為價格便宜就輕忽其潛在風險，應具體確認告知內容，判斷是否在可接受範圍內。
心理瑕疵物件＝事故物件？
在大眾印象中，提到心理瑕疵物件就會直接聯想到「事故物件」，即屋內曾有人死亡的房子。但其實，兩者並不完全劃上等號。
所謂心理瑕疵物件，指的是那些可能讓人感到心理上不安或排斥的房子，例如以下四大情況：
屋內曾發生自殺、他殺、孤獨死，所謂的「凶宅」
曾是暴力團、邪教等反社會勢力的活動據點
鄰人行為異常，嚴重影響居住安全感
房屋過去曾被作為不當用途使用（如非法拍攝場所、毒品交易地點等）
其中若與死亡事件直接相關，才會被歸為事故物件。
到底什麼情況下有告知義務？什麼情況不用告知？
過去，日本對於事故物件的資訊揭露並無明確法律規定，是否告知、告知到什麼程度，全憑房東或仲介自行判斷，導致糾紛層出不窮。
為改善資訊透明度，日本國土交通省於2021年制定了「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(宅地建物取引業者對於死亡事件告知的指導方針)」，成為不動產業界判斷「告知義務」的重要依據。
▍什麼情況下有告知義務？
原則上，以下情況發生於物件內時，需向租客或買家事前說明：
自殺、他殺、事故死（如火災）等「非自然死亡」
因長時間無人發現導致遺體腐敗、需進行特殊清掃或大規模修繕
曾造成社會廣泛關注的死亡事件（如媒體大幅報導、居民皆知）
承租人或買家主動詢問相關資訊時
在這些情況下，業者若未履行告知義務，恐面臨契約解除或損害賠償責任。
▍哪些情況可不告知？
以下則原則上不構成告知義務：
老人自然死亡或病死，屬生命自然過程
日常生活中的突發事故（如跌倒、誤食窒息等）等「突發但非暴力性質」的意外
死亡發生在樓梯間、走廊等「共用空間」
已距離事件發生「超過三年」（限租賃物件）
但即使超過三年，若事件社會影響重大、鄰近住戶仍印象深刻，或買方可能據此改變決策的情形，仍可能需說明。
🔍 買賣物件無明文告知義務期間限制，因此永遠有告知義務。
🔍 共用空間是否需告知，仍需依實際使用情況判斷
若事件發生於鄰接住戶（如隔壁間或隔壁棟）或極少使用的共用區域（如非常階梯），通常不屬於告知義務範圍，但在意的人仍建議自行調查周邊過去是否發生事故。相反地，住戶日常必經的共用空間（如通往玄關的走廊、電梯、交誼廳等）若發生事故，即使人流較少或使用率不高，仍可能構成心理瑕疵，需告知。
實用判斷技巧：如何辨別事故物件？
在日本，即使物件圖面上沒有明確標註「有告知事項」，也不代表這間房子從未出過事，因此若想避開事故物件，了解幾個實用的判斷技巧會非常重要：
價格異常便宜需提高警覺
事故物件因市場接受度低，租金或售價往往會比同區域、同規格的其他房源低10%至50%。建議可透過 SUUMO、at home 等平台查詢周邊類似物件做比較，但也需留意，價格低並非一定是事故物件，有可能是屋主急售、物件條件較差等其他原因。
室內是否有不自然的裝修痕跡或異味
若某一區塊（如浴室、地板、天花板）經過局部重新裝潢，且與整體風格不符，可能是為了掩蓋過去的痕跡。例如孤獨死後若未及時發現，遺體的氣味與體液可能滲入建材，需進行特殊清掃甚至局部重建。內見時若聞到如腐敗、生垃圾等異味，也需提高警覺並向仲介查詢。
查閱事故物件公開網站
目前日本較知名的事故物件資訊網站有：
大島てる：民間投稿制，資訊較即時但也可能有誤。若查到該地址有紀錄，建議再向仲介或鄰里確認。
建物名稱變更也可能是線索
若物件在未更換屋主的情況下改了名稱，可能是為了淡化事故印象。不過，有時也可能是單純換了管理公司或重新裝修後更名，因此不宜單憑此就斷定為事故物件，可利用 Google 搜尋舊地址或舊名稱交叉查證。
特別注意「定期借家契約」
若物件採用「更新不可的短期定期借家契約」，有可能是房東以較低租金短期出租，待契約期滿後，再以正常租金重新招租。這類安排雖不代表一定是事故物件，但有時可能是藉此淡化曾發生過特殊事件的印象，重新包裝物件。
嘗試向鄰近居民打聽
在內見時若覺得物件氛圍怪異或仲介答覆不明，也可試著與鄰近住戶閒聊，例如詢問這一帶的治安、是否發生過意外事件等，有時能獲得更真實的資訊。
從特殊清掃到藝術活化：事故物件的一條龍再生服務
隨著市場對事故物件的關注增加，日本出現了許多專門針對這類物件提供處理與再生的公司。
這些公司提供的「一條龍」服務，從事故現場清理、宗教儀式、房屋整修，到再販售，旨在讓事故物件「重獲新生」，重新回到市場。
這些服務項目包括：
特殊清掃：徹底清除異味、污漬，並處理遺物。
宗教儀式：邀請和尚或神職人員進行供養（超度）及淨宅儀式。
心理安撫措施：提供「成佛證明書」或「幽靈調查證明書」，證明該屋已完成必要處理，增加租客入住的意願與信心。
藝術活化：透過牆面彩繪或空間翻新等方式，賦予房屋全新面貌，降低心理負擔。
這些專業服務不僅有助於房東恢復房屋的市場價值，也為預算有限但對事故物件不介意的租客，提供了更多選擇。
總結來說，雖然「告知事項」並不等於「事故物件」，但作為房東或賣家，誠實告知所有相關資訊，對雙方都能建立更信任的交易關係，減少未來可能的糾紛。作為買家或租客，理解這些告知義務與市場常見情況，能幫助更明智地做出選擇。
儘管市場上的誤解和混淆仍然普遍。未來，隨著消費者對房屋資訊透明度要求的提升，房地產市場的規範或許會逐漸更為嚴謹。而作為專業的房仲，我們不僅提供客戶正確的法律信息，也會根據每個案件的具體情況，提供實質性的建議與風險評估，幫助客戶在日本的房市中做出更有信心的選擇。
