在日本租房申請前被收訂金怎麼辦？

Minoru Sasaki
5月21日
讀畢需時 5 分鐘

在日本租房，不少業者會要求租客在申請時支付訂金（日文中有「契約金」「預り金」等名稱，此類在正式簽約前的費用，在本篇文章中統一以「申込金」表示），這筆金額原本是為了表達租客的承租意願。

但在實務中，這筆金額容易成為糾紛的源頭或詐騙陷阱，東京都、大阪府等地方政府也呼籲不動產業者避免收取這類費用，因為許多租客在取消申請後想退款遇到困難。本篇文章將以五個角度解析此申込金的運作方式與常見話術，讓你未來租房時可以避開此類陷阱，花費冤枉錢。

什麼是申込金？
為什麼業者會收取申込金？
申込金的法律規範與返還條件
遇到退款問題時該怎麼辦？
如需支付申込金時該注意什麼？

什麼是申込金？

在日本租賃市場中，申込金是租客在提出租賃申請時支付的一筆費用，類似台灣常說的訂金。

根據日本民法與宅地建物取引業法的規定，申込金並不屬於正式的契約金，更接近於「預約金」，僅表示租客的租賃意願。在契約未成立的情況下，申込金理應全額返還。然而，實務上，部分業者在收取申込金時，未明確說明其性質與返還條件，在租客取消申請時，以各種理由拒絕返還申込金，甚至一開始就說不能退還這筆費用，導致陷入複雜的糾紛。

若遇到需要收取申込金的情況時，不妨向仲介公司確認取消時的費用退還規定，並務必保留溝通紀錄，包括電子郵件、簡訊或書面文件。在口頭或電話中獲得同意時，也應立即發送訊息確認，避免日後發生糾紛無從證明。

常見話術陷阱：

「我們公司規定，申請時必須支付申込金，這是行業慣例。」
「申込金只是形式上的手續費，之後會從總費用中扣除。」
「為了確保可以租到此房間，我們已經幫您代為申請，所以請事前支付申込金才能卡位成功。」

為什麼業者會收取申込金？

業者之所以會要求申込金，最直接的原因是為了降低租客隨意取消申請的風險。在日本租賃市場中，不少租客會同時向多家業者申請多個物件，但租客最終也只能選擇其中一間或甚至全部放棄時，這種操作往往造成其他業者的時間和資源浪費。

對業者來說，處理每一個申請並非只是一個簡單的動作，而是一連串的流程：確認房源是否仍然開放、確認申請書內容正確性、與管理公司溝通、保證公司和管理公司進行審查、準備合約文件，每一個申請都需要耗費時間和人力，因此為了避免租客隨意申請，收申込金可以提高申請物件的門檻。願意支付申込金的租客通常更有誠意，並且較少會在最後一刻反悔。透過申込金，業者可以將有限的資源集中在確保真正有意願成約的客戶身上，避免無效的溝通與無謂的作業流程。

申込金的法律規範與返還條件

從法律角度來看，申込金應在契約未成立的情況下全額返還。根據消費者契約法，消費者（租客）享有取消權。即使業者在申請書中寫明「不可返還」，若條款單方面對房東過度有利，則可能因違反「消費者契約法」「宅地建物取引業法」，而被視為無效。

根據現行的日本國土交通省於平成8年（1996年）4月1日施行的省令規定，不動產仲介業者原則上不得拒絕返還申込金。這項規定明確指出，在尚未正式簽訂契約前所支付的預收金額，若申請人提出取消申請，基本上應該全額退還。依據依據《宅建業法》47条2第3項、《宅地建物取引業法施行規則》16條11第2号，明文規定：「不動產仲介業者不得因對方撤回申請，而拒絕返還已收受之預收款項。」換言之，在尚未簽訂正式契約的階段，若不動產仲介業者以任何理由拒絕返還訂金，即構成違法的行為。特別是如果租客尚未收到重要事項說明書、進行說明，即使審查通過，也不應視為契約成立。

在特定情況下，申込金可轉為手付金（違約金）。這種情況通常發生在申込書中明確標示「審査承認後、手付金とする」，也就是在審查通過後，申込金自動視為手付金。若租客此時取消，將有機會無法得到全額的返還。此外，若業者本身即為物件房東，則此交易不受「宅地建物取引業法」規範，且審查通過後即視為契約成立，申込金也可能無法退還。

遇到退款問題時該怎麼辦？

當發生退款糾紛時，租客應首先與業者溝通，引用相關法條及證據來說明自己的權利，並保留所有溝通紀錄，包括電子郵件、簡訊或書面文件。若業者拒絕返還，應確認書面條款中是否明示不退還條款，若條款中未清楚說明，租客有權要求退還申込金。即便業者聲稱「公司規定不退還」，也應要求對方說明具體法律依據。若雙方溝通無果，租客可向當地消費生活中心、不動產諮詢窗口或法律顧問尋求協助。

請記住一個關鍵原則：在契約正式簽訂前，申込金應視為預約金，原則上應可返還。無論是房東還是仲介公司，都無權在契約未成立前強制沒收申込金。但這邊有個例外是，租客的取消行為給對方造成實際損害，並且對方能夠明確證明這些損害，這種情況下，申込金可能扣除損害賠償後退還。