在日本租房突然被漲租金怎麼辦？
- Minoru Sasaki
- 6月10日
- 讀畢需時 3 分鐘
最近在日本不動產界引起討論的，是東京都某公寓「房東換人後馬上房租暴漲 2.5 倍」的事件。不只有人無奈搬走，也有租客堅決拒絕漲租金後被「突然停用電梯」。雖然就在幾天前有記者獨家採訪該公寓房東，房東表明其實他並沒有做民宿的打算，會嚴查該房產在日本的營運狀況，並有機會的話想向房客說聲抱歉。
雖然這個事件暫時看起來是落幕了，但很多租屋中的朋友看到這種新聞，可能還是會忍不住想： 👉「這樣做是合法的嗎？」 👉「如果遇到類似狀況該怎麼辦？」
這篇文章會帶你瞭解，為了維持房東跟租客的權利平衡而制定的《借地借家法》，逐步分析這種情況的法律邏輯與實務對應方式，幫助你在面對漲租通知或不合理要求時，站穩立場、理解自身權益及能採取的作法。
房東漲租金，在日本法律上站得住腳嗎？
根據《借地借家法》第 32 條第 1 項，房東雖然可以提出漲租之請求，但必須基於以下理由之一：
稅金或維護費等負擔增加
房價、地價變動
同區域類似房屋租金的變動
也就是說，不是想漲多少就可以漲多少。
如果租客不同意，房東不能直接漲價，只能走法院程序，由法院判定合理的租金。而實務上，法院通常會在原租金與市場行情之間取一個合理值，2 倍、3 倍這種大幅調漲，幾乎不會被法院接受。
房東可以用小手段逼人退租嗎？
當然是不能，在該事件中，有住戶拒絕漲租後發現有天電梯突然不能用了，讓住在高樓層的高齡住民十分困擾。但以法律的角度來看：
✔ 如果只是設備故障檢修，表面上看不出違法
✘ 但如果明顯是報復性停止服務，雖難舉證為騷擾，但租客可主張「居住環境惡化」，進一步談減租或索賠
根據過去實際的法院判決，就算能爭取減租，通常也只是幾％的小幅調整。冷氣、淋浴等房屋內部的設備壞掉時，只有減租 10% 左右，意即就算公共區域的電梯壞掉，也可能減租不到 5% ，幾乎很難靠這招扳回局勢。
實務提醒：收到漲租通知時該怎麼辦？
✅ 第一步：立即聯絡管理公司，明確表示「不同意漲租」 推薦使用 Email 或書面，留下紀錄，請求他們寄回「原租金」的更新契約版本。一般來說，正派經營的業者多數會在這一步讓步。
✅ 第二步：遇到強硬派怎麼辦？ 如果管理公司（房東）主張：「這是已決定之事項，如果無法接受只能請你搬家」，這時候可以考慮聯繫「消費者保護委員會」（消費者センター）或尋求熟悉《借地借家法》的律師協助，同時請管理公司（房東）提出主張的調漲具體理由和相關證據（物價上漲、市場行情等），堅持與對方談判，嘗試壓低漲幅（例如從 3,000 円降為 1,500 円）或不漲租金。
📌 法院可以解決問題，但費時費錢。若金額差距不大，還是先交涉為上策。
✅ 第三步：如果交涉失敗、不想繼續住在這種物件。 可以考慮搬走，同時要求房東提供遷退補償金（立退料），居住用物件的遷退補償金約為 6 ～ 12 個月的租金金額。
💡 在交涉時，記得盡量以書面的方式進行溝通，一切要求與拒絕都要「書面通知」，把握「書面＝證據」原則，保護自己在法律程序中的立場。
最後提醒：千萬別因為不滿就不繳房租！這是很多人容易忽略的大坑，租金爭議期間，一定要持續按原契約內容繳交房租，不然房東可以以你「違約」理由，正當要求解約請你你搬家。
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