日本買房有哪些稅？不動產相關稅費總整理

在日本買房，從簽約時的印紙稅、登記時的登錄免許稅，買房後的不動產取得稅，到持有期間每年都會來的固定資產稅與都市計畫稅，都是一系列需要支付的稅金。本文將系統性整理並介紹在日本購買不動產時會產生的稅金類型與計算方式，幫助你更全面地掌握買房成本。

不動產取得稅（不動産取得税）

買房後約6個月至1年半內，買方會收到地方政府寄發的「不動產取得稅納稅通知書」，一次性徵收的稅金，屬於地方稅，課稅對象為購買後首次登記的買方，為針對「取得該筆不動產」所課徵的稅，無論用途為自住、投資或其他類型皆要課稅。

基本公式：不動產取得稅＝固定資產稅評價額（＊） × 4 % （此處「固定資產稅評價額」並非市場成交價，而是地方政府依據土地與建物狀況所估算的標準價值。）

🔸 優惠稅率制度（自住用住宅）

若購屋目的是「自用住宅」，且符合下列時間條件，則可適用稅率優惠：

※ 僅限於「自用住宅」用途；若為商業用不動產、投資物件或店鋪型建物，則仍按4%課徵。

🔸 如何得知「固定資產稅評價額」？

1. 向賣方取得納稅相關文件

可請不動產仲介協助向屋主取得「固定資產稅・都市計劃稅納稅通知書」或「評價證明書」（可向不動產所在地的市役所或區役所申請），文件中會標明土地與建物的評價額。

2. 調閱「固定資產課稅台帳」

若已為產權登記人（即購屋完成後），可自行至市役所或區役所申請查詢。買方在購屋前原則上無法自行調閱，需透過仲介或相關人士協助確認。

3. 概算推估

固定資產稅評價額大多低於市價，一般推估約為成交價的60%～70%，實際比率依地區、建物種類、建築年限及政府評價年度有所差異。

例如：若市場成交價為 5,000 萬日圓，則評價額可能約為 3,000～3,500 萬日圓。

在提到日本的稅金時，許多人首先聯想到的可能是「消費稅」。不論是在便利商店購物，或是至餐廳用餐，只要是向課稅事業者購買商品或服務，通常都需加計 10% 的消費稅（2019年10月起消費稅由8%調漲為10%）。

購買不動產時視情況而定也需繳納消費稅，土地屬於非消費性資產，因此免徵消費稅；但在某些情況下，建物部分則需加計 10% 消費稅。

🔸 需課徵消費稅的情況

・向不動產公司購買建物（例如新成屋，業者翻修的中古物件）

・委託建商興建住宅所支付的建築工程費用

・向仲介公司支付的仲介費

🔹 免課消費稅的情況

・購買土地本身（無論作為建築用地或投資用途，土地部分皆不課稅）

・個人間的不動產買賣

購屋時確認賣方的身分（個人或法人），以及契約金額中是否包含消費稅即可判斷。

在日本買房過程中，買賣契約書上常可見一枚貼有金額標示並加蓋印章的小型貼紙，這即為「印紙稅（印紙税）」的徵收方式。印紙稅為一項針對具有法律效力的書面文件所課徵的國稅，主要適用於不動產買賣契約書、建築請負契約書、金錢消費貸借契約書等，契約文件中載明金額且經雙方簽署、具法律效力，即屬印紙稅課稅對象。

印紙稅金額依契約書所記載的金額區間對應調整，針對不動產買賣與建築委託契約，政府自 2024年4月1日至2027年3月31日實施稅額優惠政策如下：

上述金額需以貼印方式加蓋於契約正本上，作為稅務申報依據。原則上撰寫契約書的一方有責任支付印花稅，但實務上多由買方支付，或雙方約定分擔。

※ 電子契約不需繳印紙稅，依據《印紙稅法》，只課稅於紙本文書，電子文件不在課稅範圍內。

在日本購屋、建屋或設定抵押權時，只要涉及「登記」手續，便需繳納此筆稅金，可視為一種結合行政手續與課稅性質的費用，針對所有權、抵押權等法律權利的登記行為進行徵收。 🔸 課稅基礎與公式如下：

所有權相關的登記（買房、建屋後的名義登記）

稅額＝固定資產稅評價額 × 對應稅率

抵押權設定登記（貸款設定擔保）

稅額＝債權額（貸款金額） × 對應稅率

🔸 主要優惠稅率整理

文章發布時間點的目前到 2027 年 3 月 31 日為止，符合自住用途的情況下，可適用下列稅率優惠：

🔸特定住宅類型的加碼優惠（政府認定）

若購買或自建的住宅符合以下條件，還可獲得進一步減免：

住宅類型	優惠稅率
長期優良住宅（長期優良住宅）	0.1%（保存）/ 0.1～0.2%（移轉）
認定低碳住宅	0.1%（保存與移轉）
經宅建業者補強耐震或性能改修的買取再販住宅（需増改築工事証明書）	0.1%（移轉）