為什麼變動利率房貸「前十年」最關鍵？淺顯易懂告訴你

Minoru Sasaki
3月26日
讀畢需時 4 分鐘

已更新：3月28日

在日本買房，大多數人都會遇到一個問題：「要選固定利率，還是變動利率的房貸比較好？」

這個問題沒有標準答案，但如果你正在考慮使用變動利率，或是對它的低利率感到心動，那麼你一定要知道一個關鍵重點——「前十年怎麼規劃」非常重要。

本篇文章會用簡單易懂的方式，幫你認識變動利率背後的運作邏輯、升息對你的影響，以及在升息時代該怎麼做才比較穩當。

金利未來會怎麼變？升是趨勢，但可能「慢慢升」

📈 從2025年4月起，變動金利將上調

住宅貸款的變動金利，是以市場的短期利率（短期優遇利率）為基礎，而這個短期利率則受到日本銀行（央行）貨幣政策的影響。在2025年1月的貨幣政策會議上，日銀宣布基準利率將從目前的0.25%上調至0.5%。這是日銀半年來的首次加息，基準利率將創出2008年10月以來、時隔17年的最高水準，並且是自2024年3月解除負利率以來的第三次加息。

這代表：

新申請房貸的利率，從2025年4月起會上調
已經在還房貸的人，從2025年7月起利率也會開始調整

🤔 固定利率也會漲嗎？

很有可能！固定型房貸的利率，是看長期利率，也就是「10年期日本國債的利率」。　目前（2025年3月），這個利率已經漲到 1.51%，是自2009年以來最高點。

這是因為：

日本央行放寬了對國債利率的控制
打算減少購買國債，讓市場自由決定價格

當國債價格下跌時，利率會上升，也就讓固定型房貸的利率有可能越來越高。

🪴 利率確實在升，但仍處於歷史低點

整體而言，日本的住宅貸款利率已出現明確的上升趨勢。然而，即使如此，從過去10年的歷史來看，目前的金利水準仍屬於相對低點。

房貸的還款方式：其實你一開始都在付「利息」

在台灣與日本，購屋時常見的房貸還款方式叫做「本息平均攤還（元利均等返済）」。這種方式的特色是：每個月償還的金額固定，不會因為時間拉長而有所變動，對於想要掌握每月收支的人來說非常方便。

不過，要注意的是，這個「每月固定金額」的組成其實不是平均分攤的。

剛開始還款的前幾年，大部分的金額是拿來支付利息，真正用來還本金的部分非常少。

這意味著什麼呢？

在還款初期，你繳出去的錢，大多是銀行的收入，並沒有實質上減少你欠的本金金額。

在本息平均攤還的結構下，還款初期的負擔多數來自於利息，而不是本金。實際上，視利率與貸款條件而定，前十年可能支付超過總利息的 40%～50%。如果這段期間能維持較低的利率，總體利息支出就能相對穩定，同時本金也會開始逐步減少。

這就是為什麼很多專家會說，前十年是房貸規劃的關鍵期。這段期間你還的是利息，不是債務本身，若這時遇上升息，整體負擔就會加重，對財務影響也更直接。

但換個角度來看，如果能善用變動利率初期的低利優勢，例如：

選擇利率較低的前段固定型方案，
提前規劃還款策略、增加還本金的速度，

那麼即使未來利率逐步上升，對你實際造成的壓力也會相對有限。

簡單來說，就是把低利的時間用來多減債，讓降低未來的升息可能造成的影響。

應對金利變化的4個方法：不是猜利率，而是做好準備！

不過，「金利走向」不是你我，或是任何經濟專家可以100%精準預測的，所以，準備靈活的資金與還款對策才是聰明選擇：

比起長期固定金利，更推薦變動金利＋建立預備金為了因應未來可能超出預期的利率上升，可以透過薪資成長與定期定額投資來建立還款所需的資金來源。一個實用的方法是，把每月的定期投資金額，設定為「自己正在支付固定金利」的假設下，多出的那部分金額，拿來作為投資的參考金額。這樣就算選擇變動金利，也能在享受低利率的同時，累積一筆應對未來升息的備用資金。
定期檢視借款條件，考慮轉貸還款餘額在1,000萬日圓以上或者轉貸前後的金利差在1%以上的時候，可以考慮轉貸來借低每個月的還款金額。
控制貸款總額建議購屋時的貸款金額控制在年收入的5倍～7倍以內。這樣即使未來利率一度上升到比現在高出2%的情況下，也還能夠負擔，避免出現還款困難的風險。有些建商提攜的銀行會為了銷售，讓買家貸款金額超出年收9倍甚至10倍，可能會對未來造成不小的風險。