修繕積立金是什麼？日本買房不能不懂的一筆錢

已更新：4月25日

「日本房子雖然便宜，但是持有成本很高！」這句話，是當提到日本不動產時，總有人會跳出來說的一句話。除了貸款還款，每個月還會遇到各種「持有成本」：管理費、修繕積立金，還有一次性的不動產取得稅及每年固定需要繳納的固定資產稅，一開始看真的會讓人有點頭大。

但這些費用，真的像大家說的那麼「貴」嗎？還是其實只是我們不熟悉它的用途與邏輯？

今天，我們介紹在台灣比較少見的「修繕積立金」。

它不是管理費，也不是稅，更不是多餘的負擔，而是一種「為房子預約未來保養」的定期存款。

看完這篇文章後，你就可以理解為什麼它很重要、繳去哪裡、怎麼查、又該注意什麼？

這筆固定開銷，讓你的房子更有資產價值！

買房後每月要繳的不只房貸，日本的集合住宅（マンション）還有「管理費」和「修繕積立金」兩筆固定支出。

管理費是維持日常清潔、電梯保養、共用部分水電、垃圾處理及管理員的人事成本等營運開銷。而修繕積立金，則更像是房子的健康儲備金，為的是讓整棟建築在未來依然安全、舒適、保值。

和台灣常見的「壞了再集資修理」不同，日本的做法是「事前分攤、長期準備」，依照每戶面積按比例，每月固定收取，為十幾年後的外牆翻新、防水工程，甚至是共用管線汰換等高額維修做儲備。

雖然短期內，你可能感覺不到修繕積立金「花在哪」，但它真正扮演的角色，是防患未然。像是定期做防水層更新，能防止雨水積水滲入建物本體及室內；外牆磁磚翻修，避免老化脫落造成危險；裂縫補強工程，更能減緩鋼筋腐蝕、延長建築壽命。

它不像管理費那樣每天都在運作，但當災難來臨或建物老化時，它能讓你不用一次噴出百萬日圓自救，也不必臨時集資、不用等住戶開會討論，就能立刻啟動修繕工程。少了爭執與等待，多了效率與安全。這就是「修繕積立金」真正的價值。

「積立修繕金」其實在《區分所有法》是有明文規定，若管理規約中有訂定相關規則，住戶在持有房產的期間，有義務繳納修繕積立金。管理規約是同契約，具有法律強制力，若拒絕繳款的話管理組合可以透過訴訟等法律手段要求支付。

而這筆費用，則會因建築物的規模（高度、戶數等）及設施（有無機械式停車場等）以及屋齡有所變動。根據國土交通省提供的數據，一般來說20層樓內的房子的積立修繕金平均約在「¥200～300/m2・月」。

所以假設你預計買一戶60㎡、2LDK的房子，那可能就需要預期每月需要繳納¥12,000～¥18,000的積立修繕金。當然，在一些熱門區域，如澀谷、新宿等地的高級物件，甚至上看¥300/㎡・月以上。

除了行情之外，在現今社會情況之下，更值得關注的是「未來的積立修繕金的漲幅」。

株式会社さくら事務所針對2024年在東京都心9區新建分售的公寓，進行了一項關於「管理費與修繕積立金」的調查。

調查結果顯示：修繕積立金在2024年國土交通省針對積立金上調建議後，明顯走升，相較2019年成長31%。而管理費也首次突破¥500/㎡・月，相較2019年成長34%。

未來這兩筆費用，正成為購屋後「持有成本」中不可忽視的沉重壓力。

修繕積立金的漲價原因主要來自建築材料、人事費的高漲，使得建商在販賣初期就訂出更高的費用來因應未來的變化，提前預留更多修繕預算。

順帶一提，管理費之所以大幅上漲，除了前面提到的人事成本上升外，還有兩個主要原因。

房子及設備會老，會遇到各種天災，而且集合住宅是大家一起住，共用空間不修，倒楣的是整棟大樓及住戶。所以透過法律及管理規約：事前規劃、定期收費、照表執行。

買房時，你可以從房源圖面中看到修繕積立金的月額，另外也可以請仲介協助取得「重要事項調查報告書」。這份報告會列出：「修繕金的使用狀況」「有無長期修繕計畫」「是否有住戶遲繳、積欠紀錄」等資訊。透過這些資料，就能判斷這間物件是否被妥善管理。

特別要注意的是，如果看到屋齡高、修繕積立金卻異常便宜的房子，就要提高警覺。這很可能代表多年來沒有認真儲備，也沒定期維修。未來一旦需要修繕，可能一次性徵收數百萬日圓的費用，風險相對較高。

相反地，有些房源會特別標註「長期修繕計畫有」。這表示修繕積立金的收取，是依照具體的30年修繕計畫設計過的，能夠穩定維護資產品質，對長期持有來說更有保障。

看到這裡，相信你已經更清楚修繕積立金的邏輯與背後的制度設計，也能理解它對資產保值的實際貢獻。與其說這是額外負擔，不如說是買房後最值得投資的一筆開銷。

今天我們從「修繕積立金」切入，帶你了解購屋後每月開銷中的其中一項。接下來也會針對「管理費」與「各類稅金」做更深入的解析，讓你在日本買房的路上每一步都更有信心！

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